无界共生观点指数《2025中国房地产全产业链发展白皮书》正式发布

发布日期： 2025-08-18 阅读量： 作者： 小编

　　《观点指数 • 2025中国房地产全产业链发展白皮书》暨《影响力指数 • 博鳌风尚表现》是对全行业发展现状与前景所做的整体性研究，包括：房地产开发、土地、城市更新、代建、产业及产业园区、物流及物流园区、商业地产及商业零售、资本与金融、物业暨城市服务、住房租赁、办公方式、康养、文旅、数字科技等行业，并于每年度的博鳌全体大会上发布。

　　观点指数研究院在长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济的基础上，采用企业访谈、数据收集的手法，结合专业的数据分析和深度的模型研究，全方位、多维度地剖析当前全产业链各业态的发展现状，并且对标杆企业项目、产品模式进行综合探析，期望携各种的分析总结与坚持求发展的各企业同心共谋，携手穿越这个新经济周期。

　　以下为《观点指数 • 2025中国房地产全产业链发展白皮书》暨《影响力指数 • 博鳌风尚表现》节选：

　　观点指数 “2025年1-6月房地产企业销售表现”研究成果显示，保利发展、中海地产和华润置地占据权益销售金额的前三甲，分别录得1143.8亿元、946.6亿元以及738.2亿元。招商蛇口、万科、绿城中国和建发紧随其后，为615亿元、541亿元、539亿元和531亿元。权益销售金额超过500亿元的企业环比上月增加4家至7家。

　　保利发展、绿城中国和中海地产占据全口径销售金额的前三，分别录得1452亿元、1220亿元以及1202亿元，华润置地和招商蛇口紧随其后，为1103亿元、888.9亿元。全口径销售金额超过1000亿元的企业增加至4家，500亿以上增加至11家。

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　　到位资金方面，1-6月份，房地产开发企业到位资金50202亿元，同比下降6.2%。1-5月同比下降5.3%，1-4月份同比下降4.1%，1-3月份同比下降3.7%，环比1-2月降幅扩大0.1个百分点。

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　　整体来看，6月房地产企业国内贷款依旧处于下行态势，个人按揭贷款和定金及预收款处于低位水平。

　　新开工方面，1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积633321万平方米，同比下降9.1%。其中，住宅施工面积441240万平方米，下降9.4%。房屋新开工面积30364万平方米，下降20.0%。其中，住宅新开工面积22288万平方米，下降19.6%。

　　竣工方面，房屋竣工面积22567万平方米，下降14.8%。其中，住宅竣工面积16266万平方米，下降15.5%。

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　　观点指数认为，新开工面积同比持续下降主要是受制于销售走弱，房企减少拿地，降低施工进度。而竣工方面虽然有“保交付”政策支持，但整体降幅还是很大。

　　据观点指数观察，上半年部分房企的投资策略中“聚焦”、“核心”、“一线”等是关键词。这些策略与去年对比，基本没有变化，甚至在当下执行更为坚定。主要是这些城市地块安全边际较高，去化周期短，企业回流资金的速度快。

　　不少房企通过合作的方式，实现大宗项目的融资，降低资金压力。保利发展控股集团股份有限公司与国寿投资控股有限公司签署战略合作，中交城投与科学城城更集团共同探索央企参与城中村改造项目实施路径。

　　企业依然需要积极寻求资金来源，售卖资产成为了企业最直接和有效回笼资金的方式。比如出售一些低效的商业资产，又或者出售一些住宅、土储项目股权。此外，企业为了降低成本，精简组织架构，更为扁平和高效。

　　2025年，房地产住宅市场还处于极度分化的状态，面临国家队进入住房租赁市场，擅长商品房开发的第一梯队企业基本把产品定位于改善型产品，可以简称为市场需要的好房子。我们看到，国家及地方层面围绕好房子密集出台政策，标志着行业已经进入到真正的产品时代。

　　国家层面，国务院、多部委及中央会议从顶层设计入手，通过强化规划规范、优化供给结构、拓宽资金渠道、完善全生命周期管理等多维度政策，为好房子建设奠定制度基础。

　　地方层面，不少省市则积极响应，出台具体的设计指引、标准规范、评价体系等细则，在空间布局、配套设施、品质监管、设计要求、评价维度等方面细化落实国家政策，推动好房子进一步发展。

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　　加快构建房地产发展新模式，建设适应人民群众新期待的好房子，满足居民提升居住品质的需求，是国家对当下房地产行业提出的新要求。

　　而好房子也有了全新明确的标准，今年5月住建部正式实施的《住宅项目规范》为好房子设立了更高标准。相较旧规，新标准显著提升了住宅层高、容积率、隔音降噪、适老化设计、消防安全等方面的强制性要求。

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　　据观点指数了解，当下一二线城市的好房子更聚焦高端改善，品质与配套是首要考虑的要素，消费客群对价格敏感度较低，但对品质有高要求。但无论城市能级，“得房率”、“层高”、“全屋智能”、“好社区”等要素已成为热销项目的关键标签，要求房企必须在产品上以更高的标准进行精耕细作。

　　2025上半年，市场上表现较好的新增供应住宅项目，除传统热门区域项目外，还包括新兴区域项目，均瞄准了不同人群的购房需求，因此在销售去化上有不错的表现。

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　　其中，改善型项目的需求较为强劲，不少项目锁定35-50 岁的中高端改善群体，其核心诉求在于地段价值、居住品质与生活方式的全面提升。

　　上述大部分样本项目聚焦舒适与实用，强化空间价值。户型配比以改善型为主，主力户型多在100㎡以上，四居室是主流，部分项目还搭配180㎡以上大平层，满足二胎家庭、三代同堂等不同客群的需求。

　　整体来看，均发力“地段+产品+配套”组合拳，精准瞄准目标客群，其中科技住宅、低容积率、高得房率等特点的项目更受购房者青睐。

　　这也体现了行业竞争已进入“精耕细作”的下半场，当下房企在项目开发中更多聚焦差异化产品设计，通过提升得房率、优化采光等细节，打造核心竞争力。

　　其中，硬品质、软服务提升是实现项目去化的重要影响因素。房企需在聚焦打造高品质住宅项目的同时，提供优质物业服务，形成良好口碑，构筑起市场上的长期竞争力。

　　2023年，代建行业新签约的项目建筑面积同比增长超过40%，显示出强劲的市场需求。2022年，我国房地产代建行业的新签合约项目建筑面积为11059万平方米，比2021年增长了11.3%。根据观点指数测算，预计2025年全国代建新拓面积约2.5亿平方米，增速超过25%，创历史新高。

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　　从观点指数观察的三个梯次典型企业来看，代建企业新增签约项目面积表现不同。头部增长规模领先于其他代建企业，中部企业规模和增长加速，尾部企业增速较慢。

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　　各梯次企业的增速差异，主要在于采取的策略不同。头部企业进行全国化全业态布局；中部企业积极获取业务，加强合作；尾部企业较多是属地化探索，也有“抢单”的趋势。

　　当前不良资产代建市场仍存在发展空间，但代建企业需强化债权梳理、技术优化与资源整合的能力，以有效对接AMC机构、地方政府及纾困企业主体并开展合作。市场存在大量房地产领域不良资产，其盘活需专业代建企业介入，以推动项目恢复正常运营。在此过程中，AMC机构、地方政府及纾困企业主体在风险化解、资产盘活中发挥关键作用，尤其是中央汇金2025年2月入主中国信达、中国东方及长城资产后，预计将通过资金支持（如收购、重组等方式）进一步缓解房地产企业的流动性压力。

　　观点指数认为，当下的代建市场各家企业都在抢夺市场份额。如果企业品牌还未形成一定的影响力，通过降低费率获取业务其实也是有效的手段，但如果是恶性竞争的价格战，势必会损害各方利益。低费率对委托方也不一定是好事，如低费率意味着后期的管理建设过程中可能会出现偷工减料、产品质量等问题。

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　　据观点指数观察，住宅（含保障房）代建赛道集中度最高，代建企业大部分是房企系旗下的代建平台，以代建住宅项目作为入局的首个赛道。

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　　据观点指数不完全统计，2025年上半年，绿城管理、润地管理、金地管理、龙湖龙智造、招商建管、旭辉建管等企业获取不少的住宅代建项目。如龙湖龙智造签约华屹置业，为深圳市宝安区项目提供代建代销服务。招商建管携手招商蛇口苏南公司获取昆山开发区南浜路北侧、洞庭湖路西侧地块。

　　根据观点指数统计的数据显示，1-6月，前100房企实现累计权益销售金额11821.94亿元，同比下降约13.23%。商品住宅去化面临较大的压力，尤其体现在刚需盘上。而改善盘则有不一样的行情，如期内上海几个楼盘销售去化几乎当日售罄。对代建企业来说，改善商品住宅的代建需求是存在的。

　　值得注意的是，保障房和保租房是国家倡导建立的，补充满足不同层次的住房需求。而这部分的代建业务量还未饱和。

　　专业从事产业园区和物流园区项目的代建企业较少。产业振兴获大力扶持，尤其对于一些产业集群的支持力度只增不减。产业配套设施的建设也会带动其他业态的进驻。随着产业发展，人口流入，集聚效应推动住宅、商业、社区等配套的需求。这部分代建的可开发场景丰富。

　　期内，金地管理与金地东南区域合作，成功中标位于台州市黄岩区的黄岩南城大道北侧产业园代建项目，将为委托方提供全过程开发管理服务。

　　观点指数观察到，代建企业获取的城市配套代建项目多以学校、医院、场馆等社会公共设施为主。润地管理成功中标东莞市石碣镇全民健身中心项目，与石碣镇政府展开合作。

　　观点指数认为，城市配套代建项目多数以地方代建企业为主，知名代建企业作为补充。城市配套中标评审条件会筛掉部分代建企业。有些地方会以代建企业在当地代建管理项目的多少作为指标评审。如果新进代建企业想要进入，唯一的办法可能是选择和其他企业合作。

　　当然，随着市场化的深入，相信这些条件会有所改变，如考虑企业本身的项目，而不是局限于只是在当地。

　　期内，据观点指数不完全统计，共录得37起融资事件，其中融资类型包括债券、类REITs、ABS及基金，其中产业基金主要投向新质生产力板块。

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　　5月13日，深圳市半导体与集成电路产业投资基金“赛米产业私募基金”完成工商登记注册。该基金总规模50亿元，由深圳市引导基金、龙岗区引导基金等出资，深创投、深重投为普通合伙人。

　　此基金将聚焦深圳市半导体与集成电路重点项目及细分龙头企业等，助力完善产业链。

　　这种产业基金的设立主要是要围绕本地的重点战略产业来打造和完善产业链，通过梳理地方重点产业的产业链，找出明显缺失的关键环节，然后重点投资支持这些关键环节。

　　目前政府招商模式逐步从“政策招商”、“以税招商”等转向“股权投资+招商落地”的资本招商新模式，政府通过产业基金注入“耐心资本”，重点扶持技术研发和产业化初期项目，填补市场空白。

　　4月23日，以街道集体经济载体为底层资产的“华金—元联—娄葑街道联创产业园资产支持专项计划”已正式获得上海证券交易所无异议函，成为全国首单获批的集体经济类REITs项目。

　　集体经济类REITs与普通类REITs的区别在于主导开发的单位为社区集体，兼具经济收益与社会服务属性，募集资金主要用于推动集体资产循环开发（“开发—成熟—REITs—再开发”模式），并支持社区民生项目（如商业综合体、新能源基建等）；但普通类REITs是以市场化运营为主，目标则聚焦于资产增值和租金收益，资金多用于偿还债务、优化企业资本结构或扩大园区规模。

　　观点指数认为，通过发行类REITs，可将集体资产证券化，打破传统集体经济依赖银行贷款或财政补贴的单一融资模式，降低负债率，实现轻资产运营。

　　期内，多家产业园REITs公布其2025年一季度的业绩情况，收入与净利润与其去年相比差异大。

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　　从出租率及租金方面来看，大多数产业园REITs的租金同比下降，出租率也呈下降趋势。

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　　从整体出租率来看，国泰君安临港创新产业园REIT的出租率最大，为98.38%，且同比增长4.02个百分点。据其一季报，REIT的租户有20 家，主要集中在汽车装备、高新材料、精密机械、生物医药及其他行业。

　　此外，华安张江产业园REIT、中金联东科创REIT、中金重庆两江REIT及国泰君安东久新经济REIT的出租率均维持在90%以上，显示出较强的抗风险能力和稳定性。

　　其中，国泰君安东久新经济REIT的表现尤为亮眼，出租率达95.23%，租金水平上涨0.6%，旗下东久（金山）智造园、东久（昆山）智造园、东久（常州）智造园的出租率保持在100%满租状态，而作为东久新宜的核心REIT产品，依托在高端智能制造厂房运营领域的深厚积淀，其形成了一套成熟的资产运营逻辑。

　　截止目前，东久新宜在管总建筑面积1400万平方米，布局资产项目超130个，合作新经济企业超700家。根据企业个性化需求，提供定制化厂房解决方案。东久新宜实现了租户需求与资产供给的精准匹配，不仅保障了资产的高出租率，更提升了运营稳定性，这也使得其REIT产品在市场波动中能够持续领跑，展现出强大的抗风险韧性。

　　6月18日，南方万国数据中心REIT、南方润泽科技REIT均获批，这两只REITs是全国首批数据中心公募REITs，前者的底层资产是位于昆山市花桥镇的国金数据云计算数据中心项目，后者的底层资产为国际信息云聚核港（ICFZ）A-18数据中心项目。

　　2024年4月，证监会出台《资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》，并首次将数据中心纳入科技创新REITs试点范畴。2025年，《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》进一步明确支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行REITs。

　　两只数据中心REITs打通了民营科技企业创新融资渠道，为数字基建领域打造了可复制的“募投管退”全周期解决方案。同时，通过公募REITs上市也可以较好地应对数据中心行业重资产投资成本高、回报周期长等问题，减少出现困难的可能性。

　　整体来看，上半年仓储指数在今年1月达到顶峰，随后下降并呈现小幅震荡的趋势，但仍保持在扩张区间。今年以来，指数均持续稳定在50%以上，显示仓储行业延续平稳向好的运行态势。

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　　政策方面，据观点指数不完全统计，期内共录得11项相关政策发布，政策以推动跨境电商发展、降低社会物流成本为主。

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　　5月26日，商务部、国家发展改革委、教育部、工业和信息化部、交通运输部、农业农村部、税务总局、国家数据局等8部门联合印发了《加快数智供应链发展专项行动计划》。明确在农业、制造业、批发业、零售业等重点领域加快数智供应链发展，推动降低全社会物流成本，培育一批数智供应链领军企业和供应链中心城市。

　　截止至6月30日，据观点指数不完全统计，共计有16个省份出台了降低社会物流成本的相关政策文件。

　　观点指数认为，物流成本的降低直接缓解了企业的经营压力，节约的物流成本开支可以用于企业其他领域的投资、原有资产的升级改造等，帮助企业扩大市场份额并提升竞争力。

　　当前，降低物流成本仍存在较大的提升空间。国内有效需求不足，新旧动能转换及持续有效降低全社会物流成本存在一定挑战，下半年仍需推进多领域释放潜力。

　　期内，据观点指数不完全统计，共录得10起投资事件动态，远少于去年同期的投资事件动态数（去年同期为36起），其中项目状态类型主要为已启用，项目类型主要为智能物流中心。

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　　其中值得注意的是京东产发首个8层高标仓项目-京东（宝安）智能产业园主体结构顺利封顶，也是其目前层数最高的物流高标仓库。

　　观点指数认为，高层仓储通过垂直扩展，能大幅提升单位面积的存储容量，这种高层模式尤其适合土地资源稀缺的一线城市，并且能有效降低土地成本压力。

　　此外，除了国内的仓储设施，运营商如菜鸟、京东物流、中外运等同样瞄准海外仓市场。5月14日，京东物流在墨西哥首都墨西哥城宣布首个自营海外仓正式开仓运营。该仓库占地面积超过4万平方米，主要为一家国际知名快时尚电商企业在墨西哥提供仓储物流服务，目标是实现商品最快1日内送达，提升墨西哥消费者的购物体验。

　　期内，据观点指数不完全统计，共录得11起融资事件，事件数同样小于去年同期（去年同期为13起），融资类型包括债券、基金、信贷融资、ABS等。

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　　4月16日，九州通医药集团股份有限公司宣布医药仓储物流Pre-REITs基金于当日募集完成。首期资金达到8.26亿元，且已全部实缴到位。

　　观点指数了解到，此项基金的设立是由高和资本与九州通医药集团共同完成，是国内首单医药仓储物流Pre-REITs基金，高和资本将助力九州通搭建“公募REITs+Pre-REITs基金”多层次不动产权益资本运作平台，实现“资产培育—证券化退出—资金反哺”的闭环运作。

　　在房地产开发领域，政府工作明确，要建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。对“好房子”的高品质需求，一方面推动了房企不断探索和应用新的智慧建造技术。另一方面，通过引入先进的信息技术和智能设备，如建筑信息模型（BIM）、物联网、自动化施工设备、建筑机器人、AI审图系统等，可助力建筑项目高效设计、精准施工和精细化管理，提升建造质量和效率，还能为建筑的后续维护提供相关支持，确保房屋保持良好性能。

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　　随着近年来科技进步与房企数字化转型探索，智慧建造平台正朝着更加集成的方向演进，其中BIM与AI、云计算、大数据、物联网等前沿技术融合，为建筑工程领域带来了革命性的变革。样本企业中，中国海外发展结合BIM和AI技术打造了中海COBIM创新平台。

　　在传统营销手段式微，获客成本日益增长，难度持续提升的情况下，数字化营销已成为房企助力销售增长的主流路径；并且随着不断的探索创新，头部房企的数字化营销获得正向反馈，也让企业加大了在该领域的人员及资金配比。

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　　通常情况下，房企数字化营销体系可总结为三条核心路径：一是构建全渠道营销体系，实现线上线下的深度融合，通过线上购房平台、直播带看、VR看房、小程序商城等工具，房企能够更高效地触达潜在客户，并实现从引流到转化的全流程闭环。二是更加重视数据的应用，通过大数据分析和人工智能技术，实现对客户行为的精准描摹和个性化推荐。三是营销不再局限于单一平台，而是通过构建开放的生态体系，整合多方资源，实现营销生态的多元化。

　　样本企业中，面对外部行业变化，2024年绿城中国主动适度增加营销活动投放力度，持续强化营销团队的能力建设，精进数字营销、价值营销等专项能力，成效显著。

　　商业地产企业数字化的重心主要聚焦在项目运营和商户赋能两方面，对前者来说，数字化手段可以实现对商业设施的智能化管理，提升运营效率，降低人力成本等；可以通过对海量数据的分析，精准把握市场趋势和消费者需求，优化业态布局与招商策略；亦可以凭借智慧能源管理体系，为消费者打造舒适的购物空间，提升项目的整体吸引力和竞争力。

　　对后者来说，数字化平台能够精准匹配客源，提供数据支持以优化店铺运营策略，提升销售转化率，降低营销成本，增强商户的盈利能力。

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　　近年来，商业领域迎来极致内卷，消费者资源愈发宝贵，为适应消费者的个性化购物习惯，实现精准营销，构筑会员或社区运营体系已成为商业地产企业运营能力的基本功。

　　样本企业中，华润万象生活深耕会员运营，带动流量转化。其大会员体系整合华润旗下营销、康养、长租、酒店、文体、影业、物业与商业等全业态会员资源，实现客户身份、积分和权益的全面打通。

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　　凯德集团作为大型多元化不动产集团，自2015年起就确立了数字化战略，打造了数字化平台——“凯德星”，该平台整合多方资源，构建起全方位的商业生态体系，以线上线下联动的商业模式，释放生态潜力，形成了一条连接商户、消费者与企业客户高开云网站效增长的路径。

　　除此之外，在商户服务与赋能方面，商业地产企业通常为品牌商户提供数据支持和运营工具，帮助其更好地了解消费者需求，优化商品陈列和营销策略；通过数智化平台实现商业地产企业与商户之间的高效协同，共同打造优质的商业生态链条。

　　科技服务商拥有专业的技术团队和丰富的技术资源，是新兴科技落地不动产行业的桥梁，在推动不动产全产业链数字化变革过程中发挥着至关重要的作用。

　　近年来，科技服务商以AI、大数据、数字孪生和区块链等前沿技术为核心驱动力，深度整合技术资源，助力不动产企业从项目规划到运营管理的全链条智能化升级，提升业务效率和决策精准度等。

　　举例来看，千丁数科2月份实现旗下所有数智化解决方案和产品全面接入开源大模型 DeepseekR1 671B（俗称“满血版”），并完成本地化部署。

　　期内，部分科技服务商也在积极推动合作模式创新，以灵活的订阅制和SaaS模式交付，让客户按需组合、随用随付，既降低了前期投入，又持续提供迭代升级，从而增强客户粘性与自身市场竞争力。

　　此外，在市场竞争日趋激烈的情况下，科技服务商选择极拓展服务边界，面向合作伙伴释放更多行业资源，共同开拓细分市场。亦有企业聚焦细分领域，打造差异化优势，深耕特定场景。

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　　腾讯To B端营收在2024年创新高，达到2120亿元，占总营收32%。旗下腾讯零售及生活产业在助力零售业对AI的探索上亦有不少实践案例。

　　例如，其与绝味食品联合打造了首个AI会员智能体，实现AI方案的点击率提升40%，转化率提升25%。近期还助力泡泡玛特接入腾讯云WAF-小程序安全防护解决方案，构建起“端+网关+AI”的全链路防护体系等。

　　目前，物业行业正在摒弃过往粗放式的发展模式，转向回归本质服务，追求管理规模的质量增长，企业通过在高能级城市及优质业态领域投入更多资源，合理优化布局，发挥集约化优势，塑造专业能力壁垒，从而实现规模、效益与服务的平衡，稳固高质量发展根基。

　　年报显示，多家物企对低质效项目进行了退出或汰换，涉及项目类型包括住宅、城市服务、企业服务、咨询服务等，主要目的是优化物业管理组合。

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　　据观点指数统计，2024年53家样本上市物企总在管建筑面积约为76.24亿平方米，较2024年中期的75.05亿平方米仅增长1.6%；其11家物企出现在管面积下滑，占比20.75%。同时，43家物企公布的总合约建筑面积约为69.91亿平方米，平均同比增长4.20%；其15家物企合约面积下降，占比达35%。

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　　随着近年来物企不断强化市场化发展能力，业内的第三方以及多元业态拓展正在取得成效。数据显示，39家样本物企第三方项目对收入的贡献比例均值已达到55.64%；34家物企非住业态对收入的贡献比例均值约为33.02%。

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　　在多元业态拓展方面，保利物业则是个中代表。截至2024年末，该公司非住物业（主要包括商业、写字楼、公共及其它物业）在管面积达到4.89亿平方米，占总在管面积的60.9%；贡献收入48.95亿元，占总物业管理服务收入的41.9%。

　　雅生活服务截至2024年末合约面积约7.2亿平方米，在管面积约5.5亿平方米，全业态均衡布局、核心区域深耕的策略成效显著。

　　观点指数认为，未来，在非住业态及第三方拓展方面，头部物企凭借自身较强的综合性竞争力将保持优势地位。中小物企中，国资物企依靠信誉、品牌、政策支持与资源倾斜等，在城市更新及公共服务领域较易赢得政府或机构信任；独立第三方物企则需聚焦特定领域或业态深耕，持续提升专业化和精细化服务能力，形成差异化竞争优势。

　　随着近年来甲方面临的运营压力增长，其成本控制、效率提升和业务聚焦的需求逐年提升，促使他们将非核心业务外包给专业的物业公司，以实现降本增效。

　　同时，随着互联网、金融、高端制造、新能源等类型客户资源的涌入，物企为满足其精细化、多元化、个性化的服务需求，亦不断由传统物业服务供应商向设施管理服务（FM）供应商，乃至综合设施管理服务（IFM）供应商进阶。

　　从今年上半年商业物业的拓展情况来看，部分率先布局综合设施管理服务业务的头部物企，受益于品牌影响力、服务专业度以及丰富的管理经验，能够更好地适应市场变化，满足甲方企业的多元化需求，在该市场上更具竞争力。

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　　随着管理规模拓展注重“质为量先”，物业行业整体营收增速进一步下滑，头部物企与小型物企间的差距进一步扩大，呈现出明显的分化趋势。

　　据观点指数统计，62家样本上市物企2024年共计营收2885.02亿元，平均同比增长率为4.66%，较2023年下降4.04个百分点。营收下降的物企数量达到22家，占比35.5%。营收增速超过10%的物企共计14家，占比仅22.58%。营收额超过百亿的共有9家，与去年数量一致。

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　　企业中，碧桂园服务、万物云分别以439.93亿元及362.24亿元的收入保持行业领先；相比之下，宋都服务营收仅有2.48亿元，与碧桂园服务相差约177.4倍，差距进一步拉大。

　　观察具体业务，抗周期性较强的基础物业服务在收入和毛利的中占比较高，贡献普遍在六成以上，仍是业绩的压舱石。但增长态势总体趋缓，毛利率水平有所下滑，主要是提升服务品质、推进环境和设备的全面升级焕新等需求所导致。

　　据统计，样本物企基础物业管理服务2024共计收入1753.7亿元，平均同比增长9.68%，占总营收2885.02亿元的60.8%。其中，包括星悦康旅、朗诗绿色生活等在内的9家物企出现该类业务下滑，占比约为15.25%。

　　社区增值服务有分化趋势，部分物企通过成功挖掘业主需求，推动业务创新，实现了该业务的快速增长，亦或提升了盈利能力；但有不少物企因房屋硬装、资产管理、生活综合服务等业务影响，收入及盈利出现下滑。

　　期内，非业主增值服务延续收缩，一方面是房地产市场开发及销售均低迷，销售案场物业管理服务及相关服务需求相应减少。另一方面，物企也在主动压降关联方交易规模，防范风险传导。

　　目前来看，包括应收账款、商誉等金融资产减值在内的各类指标仍在影响着物企的盈利能力，2024年部分物企因对风险进行计提大额减值准备导致了亏损，行业的盈利水平持续表现不佳。

　　2024年62家样本物企总计归母净利润约为111.07亿元，较2023年的140.13亿元下滑20.74%；平均毛利率由2023年的23.57%下降至21.82%；平均净利率由2023年的5.38%下降至3.64%。同时，录得净亏损的物企数量较2023年略增长至13家。

无界共生观点指数《2025中国房地产全产业链发展白皮书》正式发布(图29)

　　此外，头部物企中，碧桂园服务、绿城服务、华润万象生活归母净利润增速较快，分别同比增长518.7%、29.7%、23.9%；而华润万象生活净利润连续保持第一，录得36.29亿元。

　　观点指数观察到，商业运营业务板块占比较高的物业企业，盈利能力普遍更优，例如星盛商业、华润万象生活、宝龙商业、中骏商管等物企毛利率均位居前列，分别为46.22%、32.91%、31.86%及29.26%。

　　未来，尽管行业面临市场竞争加剧、服务品质提升、人力成本增长等压力，但物业服务的业态范围及增值服务领域正趋向多元化，部分物企可依靠战略转变及数字化提质获得发展机遇。预期行业营收和利润仍将理性增长，但不同企业间的分化情况也会持续。

　　2025H1中概股数量由36家上升到39家，但相比2024年的增速有所下滑。募资总额从8.01亿美元上升到8.71亿美元，去除极端数据可以更准确地反映大部分IPO的平均情况。2025H1最大的IPO项目为霸王茶姬，募得4.11亿美元。2024H2为小马智行，2.6亿美元。不考虑极端值的情况下，平均募资金额从2024年度下半年的1544.47万美元下降到1211万美元。

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　　70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格指数筑底企稳。2025年上半年70城二手住宅价格环比跌幅收窄至-2.06%，较2024年下半年-4.60%的谷底显著改善，结束连续三年加速下行的态势。这一拐点的显现主要受益于政策：核心城市限购实质性松绑以及房贷利率持续降低。

　　财务结构：行业整体从过去“高杠杆、高周转、高风险”的发展模式，转向“低负债、轻资产、高质量”的新路径。财务稳健的头部房企有望获得更多发展机会，但尾部房企的流动性风险依然突出，这种结构性差异预示着行业将加速分化。

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　　财务结构显著承压：净负债率持续攀升，安全边际收窄但仍处低位。样本企业的净负债率均值从2.55%（2022）→6.13%（2023）→7.20%（2024），三年增幅达182%，反映行业被动加杠杆的趋势。尽管绝对值仍处低位（＜10%），但连续两年突破5%，暗示未来部分企业可能会为维持现金流而被迫举债。

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　　盈利质量下降：EBITDA利润率走弱，毛利率韧性松动。EBITDA利润率大幅走低：从36.11%（2022）→28.13%（2024），累计下滑8个百分点，尤其2024年同比陡降9.39个百分点. 销售毛利率承压：均值从47.94%（2022）→45.53%（2024），核心在于租金收益系统性下滑与需求端持续疲软。

　　高端商业承压，部分专注高端购物中心运营的样本企业2024年的租赁收入同比下降6%，租户销售额大幅下跌，奢侈品的消费退潮导致高端商场的溢价能力受到较大影响。

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　　负债规模持续收缩：2025年一季度，房企有息负债总额降至709.04亿元，较2022年高峰期的982.34亿元下降27.8%，延续了近三年的去杠杆趋势。其中，境外债券规模从2022年的5.41亿元骤降至2025Q1的1.42亿元，降幅达73.8%。

　　非标融资（信托+租赁+定向）加速出清：信托融资规模从2022年的35.98亿元降至2025Q1的31.66亿元，三年降幅12%；定向融资同期由24.67亿元降至16.87亿元，降幅31.6%，显示高风险融资渠道持续收缩。

　　银行借款主导地位强化：虽然银行借款从2022年的478.60亿元降至2025Q1的384.00亿元，降幅19.8%，但在融资结构中的占比仍保持绝对优势（约85%），成为房企最主要的融资来源。

　　债券融资分化明显：境内债券相对稳定（2022年153.47亿元→2025Q1 150.57亿元），而境外债券规模持续萎缩，融资由外转内的趋势持续。

　　长期债务结构改善：长期应付账款从2022年的34.58亿元降至2025Q1的8.86亿元，降幅达74.4%，既反映了房企主动收缩投资规模的战略调整，也表明历史高成本债务正在有序置换。

　　永续债规模保持相对稳定：由2022年的4.31亿元到2025年Q1 的3.67亿元，显示了房企对这类债权融资工具的依赖缓慢降低。

　　债务重组工具升级：龙光集团创新推出深圳/成都商业地产信托份额抵债选项，推动境内21笔债券+ABS重组方案100%通过。华夏幸福以物业资产信托受益权抵偿240.01亿元金融债务，累计完成债务重组1926.69亿元。融创中国境外重组通过全额债权转股权方案获75%的债权人支持，预计削减债务600亿元。碧桂园发行强制可转债，将集团主要境外债务转换为股权、延长债务期限或削减债务本金，超75%的债权人加入协议。

　　从中不难看出，房企摆脱传统展期依赖，通过资产证券化与股权置换实现零现金削债，非现金化债成为主流方案。

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　　尾部房企抛售资产造成信用崩塌：恒大系914亿金融纠纷被执行与113亿不良债权抛售，造成资产质量坍塌无人接盘。中骏集团仅24.23%的债权人支持重组方案以及子公司此前1342.6万美元票据违约最终信用破产触发清算。旭辉控股52.7亿境外债获批的同时，子公司逾期10.19亿，印证风险纵向传导。

　　中国人寿设立REITs投资基金。2025年2月，中国人寿联合多方设立国内最大险资REITs投资基金（首期52亿，国寿独投35亿），锚定京津冀、长三角等战略区域基础设施REITs。中国人寿以52亿REITs基金打通闭环生态，前端Pre-REITs孵化合规资产（如厦门租赁住房），中端输出运营能力提升NOI，后端通过大宗交易调剂头寸+战配份额锁定分红增值，推动险资从被动投资转向主动管理，为百万亿基建存量注入耐心资本。

　　汉斯联合中东主权基金（ADIA）及中邮保险等险资，成立专项基金以108亿元收购上海博华广场，完成全球资本向中国核心资产的定向输送。在运营端，汉斯通过绿色技术降本增效：投入冰蓄冷空调（提高经济性）、150kW屋顶光伏及雨水回收系统（年节水4000吨）、推动博华广场年均减碳198吨，获LEED铂金+WELL铂金双认证，支撑租金溢价27.7%。汉斯通过技术赋能显著提升资产价值，同时通过保留管理权持续获取收益。

　　中国内地REITs市场在政策层面继续推动常态化发行。2025年政策聚焦“提质扩面”，通过制度创新和市场开放如商业地产、长租房潜在试点，推动REITs与实体经济的深度绑定。

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　　除了上文所提到的《提振消费专项行动方案》外，地方层面也有新动作。6月14日上海市浦东新区发展和改革委员会等部门印发《浦东新区推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报发行的若干措施》，提出加强结构设计，做好项目储备，吸引更多基金管理人、会计、税务、法律等领域优质中介机构在新区设立法人机构、分支机构或区域性总部等，为REITs的发展提供保障。

　　短期来看，该政策进一步加强了对REITs的申报上市管理，倒逼前期尽调与材料的真实性，强化了中介机构的责任要求；而从长期来看，严惩造假行为可减少信息不对称的风险，增强投资者对REITs市场的信任。同时，资质较弱的主体可能因多次退回被暂时清退，推动市场向专业化、集中化发展，促进“优中选优”，保证常态化发行的可持续性。

　　从城市维度来看，一线城市的核心地段项目凭借区位优势仍保持较高的出租率。如国泰君安临港创新产业园REIT，底层资产的主体为上海临港奉贤智造园一期和三期，在园区基础设施REITs板块普遍面临出租率下跌的情况下，反而上涨4.02%。

　　而新一线城市如苏州、武汉等，因产业基础薄弱出租率下滑较大。这样的趋势有可能促使产业园区转型升级以应对“产业经济疲软”的情况。

　　整体来看，2025年上半年仓储物流REITs平均涨幅17.34%，虽然低于消费基础设施REITs的34.33%，但头部项目如华安外高桥REIT年内以31.74%的涨幅领先。

　　整体表现良好，但年化现金分派率有不同幅度的下降。上半年因消费端动力减弱加之外部国际贸易政策波动影响，电商需求放缓，拖累仓储物流REITs下滑。

　　在这样的背景下，仓储物流REITs寻求破局的思路也不尽相同。如中金普洛斯REIT通过屋顶光伏和自动化设备提升ESG评级，获得绿色资产溢价；顺丰通过REITs回收资金扩建枢纽，加速向轻资产运营转型；嘉实京东仓储基础设施REIT则转向自动化设备与高标仓配置，依托京东集团的电商、物流、金融生态，REIT项目与京东供应链管理系统无缝对接，实现从订单处理到配送的全链条自动化。

　　住房租赁REITs：政策规范保租房REITs性质，板块涨幅领先资金循环良好

　　租赁住房行业目前已上市的REITs合计8支，二级市场涨幅领先，已上市8只保租房REITs较发行价平均上涨52.7%，2025年以来平均涨幅23.86%，高于REITs市场的整体水平。

　　其中，中金厦门安居REIT累计涨幅达33.68%，表现较为突出。投资者对保障性租赁住房REITs的信心与在政策指导下的良好资产闭环息息相关。

　　期内政策端也在逐渐完善。7月1日，证监会与发改委联合发布《关于规范保障性租赁住房EITs试点的通知》，明确要求保租房REITs坚持“房住不炒”定位，禁止变相为商品住宅融资，并规定净回收资金优先用于保租房项目建设，进一步在政策层面强调了保租房REITs的保障性质。

　　整体来看，消费类REITs年内平均涨幅达35.00%，远超其他类型，表现亮眼的有嘉实物美消费REIT，涨幅50.21%，华夏大悦城商业REIT，涨幅47.96%，华夏首创奥莱REIT、华安百联消费REIT以及易方达华威市场REIT等产品，年内都达到了40%以上的涨幅。

　　2024年多地开展国补、以旧换新等政策的基础之上，2025年国家出台《提振消费专项行动方案》，明确支持消费基础设施REITs的发行，政策红利直接提振市场信心。同时，地方层面如上海、广州等地，通过消费券发放和商圈升级，进一步刺激消费需求，支撑底层资产收益。

　　在消费基础设施REITs大热的趋势之下，不同板块REITs间的估值差异加剧。但也加速了扩募的常态化、存量商业资产的盘活。同时，随着未来消费类REITs借助市场的繁荣扩募以及消费下沉如奥特莱斯向低线城市扩张，将有助于推动“存量+增量”双轮驱动模式，形成良性循环。

　　5月初，市场对中美贸易谈判的乐观预期升温，加上美国非农就业数据超预期，提振了全球投资者的风险偏好。

　　同时美联储在5月初的FOMC会议上维持利率不变，市场对降息的预期有所增强。由于REITs对利率敏感，利率稳定或下行预期有助于支撑其估值。政策趋于稳定，降息窗口扩大，导致市场回暖。

　　在这样的情况之下，REITs的高股息吸引力增强，吸引追求稳定的收益的投资者。

　　但不同类别的REITs表现可能分化，例如，酒店和零售REITs若业绩超预期，即旅游复苏带动酒店REITs，推动指数局部上涨；而办公或工业REITs若受经济放缓影响，可能拖累整体表现。

　　同时，机构资金可能更青睐医疗保健、数据中心等防御性较强的REITs，导致板块内部分化。

　　截至2025年7月，香港市场共有11支REITs，按照物业类型分，综合类8只，酒店类、零售类、物流类各1只。与2024年保持一致，未新增上市或退市产品。截至7月4日，总市值约为198.48亿美元。

　　中国证监会2024年4月发布的5项对港合作措施中，明确将REITs纳入沪深港通，参照股票和ETF互联互通机制执行。2025年上半年，两地交易所持续推进技术准备和规则修订。此项政策的影响是加速内地资金进入香港市场，提升流动性。直接的表现是提高香港REITs的成交额。

　　中证REITs全收益指数一季度上涨10.19%，但3月起受全球通胀和贸易政策不确定性影响，部分REITs价格回调。

　　办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业平均租金的走势情况。

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　　2025年1-6月期间，8城办公平均租金为2.8元/平方米/天，累计同比下滑10.9%。同时，较上年同期，8城上半年租金均值全面下滑，办公市场租金基本面持续走弱。

　　在经济复苏预期尚未完全兑现的背景下，部分月份租金虽有轻微回暖，但办公市场缺乏持续上行动力，难以形成趋势性反转。

　　观点指数监测的样本企业/项目经营数据进一步佐证了这一趋势，项目经营活动仍面临多重挑战。据企业第一季度业绩披露，包括招商局商业房托、中国国贸、华贸写字楼等旗下写字楼项目租金单价延续下行趋势，以维持项目经营的稳定。

　　2023年第四季度至2025年第一季度，观点指数监测的写字楼样本项目租金单价走势与重点八城高度一致性，均表现为持续下行，市场承压特征显著。2025年第一季度，样本数据平均租金单价为228.46元/平方米/月，对比上年年末下跌3.51%，同比下滑5.52%。

　　聚焦写字楼项目出租率层面，观点指数筛选57个重点写字楼样本，监测其出租率走势情况。

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　　截至2024年末，57个写字楼样本项目平均出租率为86.32%，对比2024年6月底减少0.67个百分点，对比2023年末减少0.01个百分点，尽管降幅较小，但连续两个时间节点的出租率下滑，意味着写字楼市场仍面临一定的下行压力，市场供应与需求之间的平衡仍未得到有效调节，新增供应或存量消化缓慢，导致存量写字楼物业出租率难以提升。

　　从城市维度来看，北京、广州、南京、沈阳以及无锡等内地重点城市的写字楼项目平均出租率数据对比2023年末实现提升。同时，截至2024年末，北京、上海、广州、深圳、杭州、沈阳以及香港等重点城市样本项目的平均出租率均超88%及以上，整体经营表现稳定，核心区域的优质写字楼项目仍展现出较强的抗风险能力。

　　这类写字楼凭借良好的运营服务和优质租户结构，出租率保持稳定。在当前市场环境下，资产质量成为写字楼抵御风险的关键因素，对维持项目稳定运营和市场竞争力至关重要。

　　另外，武汉、南京、昆明、天津以及重庆等城市样本项目出租率持续下滑，武汉全年出租率较2023年末下降4.3%，天津下降2.8%，重庆下降3.8%。

　　样本项目出租率表现数据进一步验证了写字楼市场的供需失衡、优质资产稀缺及区域分化等特征。其中，优质核心写字楼凭借地段、运营等优势，出租率维持在较高水平，同时存在少量低出租率项目。

　　总体来看，不同城市需结合自身产业结构和经济发展特点，制定针对性的政策和发展策略，促进写字楼市场的健康发展。

　　据观点指数不完全统计，以恒隆地产、瑞安办公、陆家嘴办公、中海商务等为代表的多家写字楼企业通过在传统写字楼项目中嵌入灵活办公空间，构建多元化的办公场景，满足多样办公需求。

　　商办运营商逐步从基础办公物业向全周期赋能转型，突破传统写字楼的固定格局，打造适配多元需求的灵活空间。

　　观点指数认为，随着新质生产力催生更多创新型企业，以及大型企业降本增效需求加剧，灵活办公市场将从补充业态升级为主流办公形态之一，而运营商的核心竞争力，也将从空间规模转向服务深度与生态活力。

　　商办运营商业绩表现上，在市场整体面临供应过剩、需求调整等挑战的背景下，企业内地写字楼收入表现分化明显。

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　　据观点指数统计，2024年里，17家样本企业内地写字楼业务收入从1.3亿元到35.7亿元不等，同比变动区间为-29.9%到8%。17家样本企业中，仅5家的收入实现同比正增长（中海商业、招商蛇口、太古地产、北辰实业、金地商置），占比29%。从增长幅度看，正增长的企业收入增速集中在3%-8%区间，当前写字楼市场面临收入增长难，高增长更难的困境。其余11家均出现不同程度下滑，跌幅区间为-29.9%至-0.5%。其中部分企业在市场调整中抗风险能力较弱，下滑企业中，有部分写字楼业务收入下滑超过20%，跌幅显著。

　　短期看，承压仍是行业的主基调，企业需通过处置低效项目、服务升级、模式创新等缓解收入压力。长期看，具备核心地段资产、强运营能力、多元业态协同的企业，将在出清周期中强化优势，行业集中度有望进一步提升，而依赖非核心资产、模式单一的企业，或面临更严峻的生存挑战。

　　办公市场细分领域，中小企业协会发布的最新数据显示，2025年1-6月总指数在89.0-89.8之间波动，较2024年下半年（88.7-89.3）略有上升。其中2月总指数89.8为上半年峰值，较2024年2月的89.1增长0.7个点。

　　从数据来看，中小企业整体发展仍处于恢复阶段，但受宏观经济环境、成本压力等因素影响，回升动力不足。

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　　分行业来看，工业与科技类行业表现相对稳健，而消费服务业仍面临压力，整体恢复进度与2024年同期持平，但复苏动力尚未显著增强。

　　现阶段，办公空间服务企业经营规模普遍较小，行业竞争较为分散，而随着办公市场竞争越发激烈，企业办公和差异化要求日趋提高。

　　据观点指数不完全统计，2025年1-6月，多数办公空间服务商扩张谨慎，表现不及上年同期。

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　　不过，也有部分办公空间服务商如IWG集团、创富港、BEEPLUS、高格办公空间、德事等企业逆势扩张，积极扩大市场占有率。

　　从新增签约/开业项目特点来看，办公空间服务商发展进一步细分，不同企业基于目标客群、核心资源与战略定位，形成了差异化的发展路径。

　　值得注意的是，办公空间服务企业从基础租赁向生态化赋能转型，办公空间产品从物理空间逐步转化为连接企业人才、资源、商机等的枢纽，推动办公空间服务行业向价值维度升级。

　　办公空间服务商在业绩数据上同样存在较大的差异。得益于业务稳步扩张和门店网络拓展，以创富港和IWG集团为代表的办公空间服务企业业绩表现有一定的增长。

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　　IWG集团年度全系统收入创新高，按固定汇率计算增长2%至42亿美元。同时EBITDA增长11%至5.57亿美元。净利润方面，IWG集团实现了每股收益2.0美分，相比2023年的每股亏损26.7美分，成功扭亏为盈。

　　在华办公市场中，IWG集团的扩张步伐正持续提速。据其向观点新媒体透露，过去12个月内，集团新签约项目达50余个，且均采用委托管理模式，同时2025年以来，这一扩张节奏进一步加快，保持着月均签约10个项目的稳健增速。

　　从合作业主结构来看，约七成来自国有平台及城投企业。这类机构手握大量闲置物业资产，亟待引入具备市场化运营能力的专业机构，通过招商激活资产价值，而IWG的专业化服务恰好契合这一需求。

　　随着新增开业项目规模持续叠加，住房租赁市场规模稳步攀升，行业发展格局进一步优化。

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　　截至6月，观点指数监测的已开业规模前20的住房租赁样本企业合计开业房量突破100万套/间。

　　其中万科泊寓和龙湖冠寓已开业规模均超10万间，稳居第一梯队。处于5到10万间的第二梯队样本企业包括魔方生活服务集团、乐乎集团、瓴寓国际、郑州城发安居美寓、百瑞纪集团等。

　　在规模化发展的基础上，住房租赁企业在政策红利、资本赋能与市场需求等多重驱动下，经营基本面持续稳固，推动行业向高质量发展阶段加速迈进。

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　　收入表现上，2024年，7家房企系租赁企业全年收入合计约91.12亿元，同比增长7.8%，住房租赁企业的创收正在稳步增长。

　　万科泊寓、龙湖冠寓、招商伊敦公寓、有巢公寓、保利和寓以及中海长租公寓等多家租赁企业年度收入均实现不同程度的增长，同比涨幅区间在3.92%到111.9%不等，其中保利和寓年度收入涨幅居首位。

　　观点指数注意到，规模增长能有效带来租金收入的线性累加，但这种累加效应要结合企业资源禀赋与区域市场特性，在规模扩张与效益平衡中实现最大化。

　　2025年1-6月期间，万科泊寓、龙湖冠寓、有巢公寓、瓴寓国际、朗诗寓、雅诗阁等多家租赁企业通过输出标准化运营体系，为政府平台、地方国企或其他业主方提供从房源管控、租客服务到资产维护的全链条管理服务。

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　　包括委托管理模式在内，今年上半年，住房租赁企业对外合作愈加频繁，同时住房租赁企业不再局限于行业内部协作，开始积极与金融机构、科技企业、文旅企业、国有企业等展开跨界合作。

　　现阶段，通过合作实现资源整合与优势互补是住房租赁企业发展的重要方向。通过整合各方资源，租赁企业能够更好地满足不同区域、不同层次的租赁需求，提升市场竞争力，同时也推动行业整合与规范化发展，引领行业朝着创新、高效、可持续的方向发展。

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